"АЖЛЫН ӨДӨР" булангийн зочноор саяхан МУИС-ийг Бизнесийн удирдлагаар “Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны идэвхжүүлэлтийн удирдлагын асуудал” сэдвээр магистрын зэрэг хамгаалсан Д. Аззаяа уригдан оролцлоо. Анх 2008 онд зэрэглэл өндөртэй "JAPAN TOWN" орон сууц ашиглалтанд орсноор барилгын салбарт шинэ стандарт зэрэглэлийн эх үндэс тавигдсан билээ. Үүнийгээ дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, маркетингийн чиглэлээр дагнан ажиллаж байгаа залуучууд ч олон болов. Орон сууцын борлуулалтад судалгаа шинжилгээ хийн, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хөгжүүлэхэд гар бие оролцож яваа Д. Аззаяагын сонирхолтой ярилцлага ОЛОН ЗАЛУУЧУУДЫГ барилгын салбарт ажиллах хүсэл сонирхол, тэмүүллийг бий болгоно гэдэгт итгэж байна.
- Мастерийн зэрэг хамгаалсанд баяр хүргье. Маш том ажлын цаана гарлаа. Хамгаалсан сэдвийнхээ тухай бидэнд ярихгүй юу? Яагаад энэ сэдвээр хамгаалах болов.
- Баярлалаа. Өмнөө тавьсан зорилгуудаа биелүүлэх зүйлийн нэг нь магистрын зэрэг горилох ажил байлаа. “Тансаг зэрэглэлийн орон сууцны идэвхжүүлэлтийн удирдлагын асуудал” гэсэн сэдвээр дипломоо хамгаалсан. Сүүлийн арваад жилийн хугацаанд Монгол улсад дэлхийн хөгжлийг даган шинэ бүтээн байгуулалт, барилга байгууламж олноор баригдаж үүнийгээ дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эрчимтэй хөгжиж байна. Барилга угсралтын компаниудын тоо жил бүр нэмэгдэж өрсөлдөгчдийн тоо тасралтгүй өсч байна.
Өрсөлдөөн их болж байна гэдэг байгууллага юугаараа бусдаас давуу, юугаараа илүү юм гэдгээ хэрэглэгчдэд таниулах хэрэг гарна. Оновчтой идэвхжүүлэлтийн төлөвлөгөө боловсруулах шаардлага бий болдог. Иймээс идэвхжүүлэлтийн удирдлагыг сонгосон. Харин яагаад тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг сонгосон нь өөрөө их сонирхолтой. Монголд одоогийн байдлаар маркетеруудаас хамгийн их чадвар шалгаж байгаа сегментүүдийн нэг нь тансаг зэрэглэлийн орон сууцны борлуулалт байгаа юм.
-Судалгаанд ашиглах материалуудын олдоц хэр байв?
-Миний ажилладаг салбар тул арай илүү мэдээлэлтэй байсан. Өөрийн ажиллаж байгаа байгууллагын кейс, харилцагч байгууллагуудын тогтмол судалгааг ашиглах зэргээр судалгаа шинжилгээний материалаа бүрдүүлсэн. Мөн олон улсын туршлага, арга барилуудыг монголын хөрсөнд хэрхэн буулгах талаар гадны ном, вэб сайтуудаас судалгааны материалыг ашигласан. Монголд яг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, маркетингийн удирдлагын талаарх ном маш цөөхөн шүү.
- Диплом уншиж байхад нэг чухал зүйл буюу орон сууцны зэрэглэл байлаа. Орон сууцны зэрэглэлийг үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллаж байгаа компаниуд өөр өөрсдийн итгэл үнэмшилээр ангилсан байдаг. Та дипломдоо энэ зэрэглэлийг Тансаг, Стандарт сайн, Стандарт гэж гурав хуваасан байна. Энэ ангилал нь олон улсын жишиг үү?
- Яг олон улсынх бол биш. Бид өөрсдөө энэ ангиллыг нэгтгээгүй байгаа. Зарим нь тансаг, өндөр, бизнес зэрэглэл гээд нэгдсэн биш хэллэгээр хэлж байна.
Ихэвчлэн тансаг, стандарт сайн, стандарт гэсэн 3 ангиллаар манайд хувааж байгаа.
Харин олон улсад А, B, C, D гээд 4 зэрэглэлээр орон сууцыг ангилдаг. Тус зэрэглэлүүд нь үнэ, газарзүйн байршил, тоноглол, орчин гэсэн үзүүлэлтээс гадна барилгын наснаасаа хамаардаг. Жишээлбэл тус орон сууц баригдаад 10 жил хүрээгүй бол А зэрэглэлд хамаарна. Ашиглалтад ороод 10-25 жил болсон бол В гэх мэт.
- Стандартыг гурван ангиллаар манайд хувааж байна гэлээ. Миний мэдэхийн Мастер пропертиз яг энэ дарааллын дагуу хэрэглэдэг. Энэ стандартыг хэрэглэдэг өөр ямар газар байна.
- Тэнхлэг Зууч ХХК энэ стандартаар гаргадаг. Харин Барилга.мн тансаг, стандарт гэж 2 хуваадаг бол Оронсууц.ком тансаг, өндөр, дундаж, стандарт гэж 4 хуваасан байх жишээтэй.
- Судалгаа хийж байхад энэ мэтчилэн үл хөдлөх хөрөнгийн батлагдаагүй норм стандарт хэр бэрхшээл учруулж байв.
- Харьцангуй гайгүй шүү. Гэхдээ яг өнөөгийн байдлын судалгаа хийж байхад зарим нь 2 ангиллаар, зарим нь 3, зарим нь 4 хуваахаар бас яг нийлүүлэлтээ нэгтгэхэд бага зэрэг бэрхшээлтэй тулгарсан
-Тансаг зэрэглэлийн орон сууц ямар үзүүлэлтүүдийг хангасан байх ёстой вэ?
-Орон сууцыг стандартчилах хэрэгцээ өнөөдөр бий болчхоод байна. Бүгд л тансаг зэрэглэлийн, тансаг зэрэглэлийн гээд байдаг. Үнэндээ тухайн барилгын компанийн өөрсдийн үзэмжээр өөрсдөө орон сууцаа ингэж нэрлээд сурталчлаад байна. Хэрэглэгч ч өөрөө юуг тансаг зэрэглэл гээд байгааг ойлгохгүй байна. Иймээс орон сууцны төлөвлөлт, чанар, байршил, орчин, хүн амын нягтаршил гэх мэт үзүүлэлтүүдийг нарийвчлаад заагаад үнэлээд зэрэглэлийг тогтоож өгөх шаардлага бий болсон. Жишээ нь чанар дээр тоноглолыг хаанахын ямар байгууллагын бүтээгдэхүүнийг ашиглаж, ямар түүхий эдийг хэрэглэсэн, хэдэн жилийн туршлагатай байгууллага юм гэдгийг хамгийн түрүүн мэдэж байх ёстой. Орчны хувьд ногоон байгууламж нь хотхоны хэдэн хувийг эзлэх ёстойг мөн байршлын хувьд агаарын чанар, утааны үзүүлэлтээр, түгжрэлээр нь үнэлээд өгч болно. Тухайлбал Америкт тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг байршлаар нь хотын төв үү, хотын зах уу гэхээс илүү үзэгдэх орчныг илүү чухалчилдаг. Уул хад, гол, нуур, далай зэрэг байгалийн үзэгдлүүд, эсвэл хөшөө, дурсгалт газар, олонд танигдсан барилга байгууламж, цэцэрлэгт хүрээлэн зэрэг тэмдэглэлт газруудтай хэр ойрхон байрлалтай, тэдгээр нь цонхоор яаж харагдах вэ гэдгээс хамааран үнэлдэг. Мөн орон сууцны төлөвлөлтөд дараах хэмжүүр тавьдаг. Үүнд: ариун цэврийн өрөө 70 мкв-аас багагүй, 1 өрхийн орон сууц 930 мкв-аас багагүй талбайтай, амины орон сууц бол 4000 мкв-аас дээш газартай, хотхон бол 40000 мкв-аас дээш талбай бүхий газартай байх гэсэн заалттай байхаас гадна гэмт хэргийн үзүүлэлт, хүн амын нягтаршил, үйлдвэржилт, түгжрэлийн бүс зэрэг гол үзүүлэлтийг чухалчилдаг.
-Тэгвэл манай монголд тансаг зэрэглэлийг хангасан орон сууц байна уу?
- Монголд хэрэгжсэн болон хэрэгжиж буй төслүүдээс хотхонууд зарим талаараа хангаж байгаа ч, зарим талаараа дутагдалтай талууд байгаа. Яг олон улсынхтай харьцуулбал хамгийн дөхөж очиж байгаа нь Jardin, Bella vista, Zaisan Villa, Orgil garden, River garden, Seoul группийн хотхонууд байна.
- Зах зээлд хичнээн орон сууц зарагдаж байна. Үүнээс хэдэн хувь нь тансаг зэрэглэлийн орон сууцанд багтах вэ?
- Өнөөдрийн байдлаар 290 гаруй төслийн 47,8 мянга орчим айлын орон сууц захиалга авч байгаагаас үүний 16 орчим хувь нь тансаг зэрэглэлийн орон сууц байна.
- Арван зургаан хувь гэдэг бага биш тоо. Зах зээл дээр эдгээр орон сууцыг худалдаж авах мөнгөтэй хүмүүс хэр олон байгаа гэж үзэж байна.
- Монгол улсын нийгмийн давхраажилтын судалгаагаар Улаанбаатар хотын нийт хүн амын 2 хувь нь чинээлэг өрх байдаг юм байна. Сүүлийн үеийн байдлаар Улаанбаатар хотод 352 мянга орчим өрх амьдардаг гэсэн статистик мэдээлэлд тулгуурлавал хотын чинээлэг өрх нь 7000 орчим гэж үзэж болно. Зах зээлд энэ зэрэглэлд хамаарах 7650 орчим өрхийн орон сууцыг нийлүүлж байна. Чинээлэг давхаргын 7000 орчим өрх байна гэдэг нь бүгдээрээ эрэлт биш. Нийлүүлэлт нь багтаамжаасаа илүү гэсэн үг. Тэгэхээр энэ зах зээлд идэвхжүүлэлт хийнэ гэдэг маш өрсөлдөөнтэй байгаа биз.
- Тийм шүү. Ийм өрсөлдөөнтэй маркетингийн зөв менежмент шаардсан салбарт орон сууцны идэвхжүүлэлтийг хийхдээ хэвлэл мэдээллийн ямар хэрэгсэл ашиглавал оновчтой байх вэ?
- Орон сууцны зэрэглэл, зорилтот хэрэглэгчдээсээ хамаарна. Зорилтот хэрэглэгч маань хаана юу хийдэг. Ямар хэвлэл мэдээллийн хэрэгсэл ашигладаг, чөлөөт цагаа хаана юу хийж өнгөрөөдөг, ямар байгууллагаар үйлчлүүлдэг гэх мэтээр хэрэглэгчдээ судалж тодорхойлоод тэр хэрэгслээр нь сурталчилгаагаа явуулдаг. Сүүлийн үеийн судалгаагаар шууд маркетинг, интернет сурталчилгаа, орчны сурталчилгааг байгууллагууд түлхүү ашиглаж байна.
- Тансаг зэрэглэлийн орон сууц худалдан авч байгаа хүмүүсийн шаардлага нь өндөр байж таараа. Тэдний орон сууц худалдаж авах эхний сонголтод нь ямар хүчин нөлөөлдөг вэ? Мөн худалдан авах шийдвэрийг гэр бүлийн хэн нь давамгай гаргадаг юм бол.
-Тус зэрэглэлийн орон сууц нь байнгын худалдан авалттай бүтээгдэхүүн биш. Багагүй хэмжээний санхүүгийн хэрэгцээ шаарддаг учраас үүнийгээ дагаад шаардлага бол өндөр тавигддаг. Дээр ярьсанчлан гадна тохижилт орчин, чанар, хотхоны өрхийн тоо, хөршийн мэдээлэл, байршил гэсэн хүчин зүйлсийг хамгийн түрүүнд сонирхдог. Өөрсдийн төслөөс авсан судалгаагаар ихэвчлэн эхнэр нь түрүүлж хотхоны талаар дэлгэрэнгүй мэдээллийг авч, шийдвэрийг эхнэр нөхөр хоёулаа 50/50 хувийн оролцоотой гаргаж байсан.
- Сая хөршийн мэдээлэл гэлээ. Сүүлийн үед хүмүүс үүнийг маш их сонирхдог болж. Ямар хөрш байгаасай гэж хүмүүс хүсдэг вэ?
-Хамгийн түрүүнд хотхоны оршин суугчдын тоо цөөхөн байх. Тэр тусмаа орон сууцны барилга бол давхартаа цөөхөн айлтай байвал хүмүүс илүү дуртай байгаа нь анзаарагддаг. Хөршийн хувьд цөөн ам бүлтэй, удирдах түвшний тогтвор суурьшилтай ажил хийдэг хөрштэй байхыг хүсдэг. Тансаг зэрэглэлийн орон сууцад хөршийн мэдээлэл чухал байдаг.
- Энэ зэрэглэлд хамаарах орон сууцны мкв дээд үнэ хэдтэй байна.
- Миний мэдэхээр хамгийн өндөр үнэтэйд тооцогдох нь Шангрилла зочид буудлын урд баригдаж байгаа Шангрилла А зэрэглэлийн орон сууцыг хэлнэ. 1 мкв нь 7000 ам.долларын үнэтэй байгаа.
-Маркетингийн идэвхжүүлэлтийн иж бүрдлийн хэдэн суваг байдаг вэ?
- Компаниуд маркетингийн идэвхжүүлэлтийн төсвөө ерөнхийдөө зургаан үндсэн хэлбэрт хуваарилдаг.Үүнд: Зар сурталчилгаа, борлуулалтын урамшуулал, биечилсэн борлуулалт, олон нийтийн харилцаа, шууд маркетинг, интерактив маркетинг гээд. Харин тансаг зэрэглэлийн орон сууцны идэвхжүүлэлтэнд шууд маркетинг нь илүү үр дүнтэй байдаг.
-Шууд маркетинг гэхээр зорилтот хэсэг хүмүүст зориулж сурталчилгаа явуулахыг хэлээд байна уу?
-Тийм ээ. Шууд хүргэх аргыг хэлээд байгаа юм. Шууд маркетинг нь утас, факс, и-мэйл, интернет зэрэг мэдээллийн технологийг ашиглан зорилтот хэрэглэгчидтэй тус бүртэй нь шууд харилцах үйл явцыг хэлдэг. Уламжлалт маркетингийн идэвхжүүлэлтийн хольцод шууд маркетинг багтдаггүй хэдий ч ихэнх байгуулагын нэгдмэл маркетингийн харилцааны салшгүй хэсэг болоод байна.
- Та бол Герман Стандарт ХХК-ийн зэрэглэл өндөртэй орон сууцны төслийн борлуулалт дээр ажиллаж байсан туршлагатай хүн. Бага төсвөөр, борлуулалтыг хэрхэн хийх вэ?
- Шууд маркетинг, биечилсэн борлуулалт нь өөрөө зардал багатай аргууд. Зорилтот хэрэглэгчдээ оновчтой сонгосноор маркетингийн стратегиа төлөвлөхөд хялбар болдог. Энэ нь зардлын хувьд бага байх бөгөөд, борлуулалтын хувьд өндөр байх давуу талуудыг бий болгодог.
- Орон сууц худалдан авахад нөлөөлдөг хүчин зүйл юу вэ?
-Орон сууц худалдан авахад үндсэндээ 14 хүчин зүйлс нөлөөлдөг гэж олон улсад дүгнэдэг юм билээ. Харин монгол хэрэглэгчдийн хувьд
- Байршил
- Чанар
- Гүйцэтгэсэн компанийн нэр хүнд
- Гадна тохижилт орчин
- Орон сууцны үнэ
- Хүний нөөцийн чадвар гүйцэтгэл буюу хаанахын ажиллагсадтай хэр цэвэрхэн, үзэмжтэй дотор заслаа хийсэн бэ гэдэг хүчин зүйлсийг түлхүү анхаардаг нь судалгаагаар гарсан.
- Тэгэхээр байршил бол хамгийн чухал хүчин зүйлс гэдэг нь бүх л янз бүрийн судалгаагаар батлагдаад л яваад байна
- Яг үнэн. Байршлыг хэрэглэгч өөрөө маш олон хүчин зүйлсээс шалтгаалан хамгийн түрүүн сонгож байна.
-Орон сууцны борлуулалтад даатгалын үйлчилгээ нэвтрүүлэх тухай диплом дээр хэд хэдэн удаа дурдсан байсан. Энэ тухай.
- Орон сууцны даатгалыг судлан үзэхэд 2 жилийн өмнөөс монгол улсад даатгалын үйлчилгээ эрчимтэй нэвтэрсэн хэдий ч даатгалын үйлчилгээний салбарын хөгжил болон хэрэглэгчийн мэдлэгээс шалтгаалан одоо энэ салбар хөгжих хандлагатай байна. Хэрэглэгчийн судалгаанаас үзэхэд даатгалын үйлчилгээг нэвтрүүлсэн байх нь хэрэглэгчийг тус орон сууцыг сонгох нэг үндэс болох нь ажиглагдсан. Мөн өнөөдөр орон сууцад амьдрах явцад оршин суугчдад хэд хэдэн асуудал тулгардаг нь орон сууцны гэнэтийн осол гэмтэл юм. Усаа хаалгүйгээр явах, шарах шүүгээгээ унтраалгүй явах, дээд давхрын айлаас ус алдан обой гэмтэх буюу хоёрдогч этгээдээс хамааран хохирох зэрэг тохиолдлууд гаран тухайн оршин суугч хохирон хаана хандахаа мэддэггүй. Харин тухайн орон сууцны СӨХ нь хуулиараа бол оршин суугчдыг аюулгүй, тайван, эрүүл орчинд амьдруулах үүрэгтэйгээс биш дотоод гэмтлийг хариуцахгүй. Үүнээс үүдэн янз бүрийн асуудлууд гарч эхэлдэг. Иймээс орон сууцны даатгалд хамрагдснаар энэхүү асуудлуудыг бүрэн шийдүүлэх боломжтой юм.
- Орон сууцны даатгалын үйлчилгээ үзүүлдэг ямар даатгалын компани байна?
- Бодь, Монгол даатгал, Тэнгэр даатгал, Хаан даатгал гээд ихэнх даатгалын компаниуд орон сууцны даатгалд хамруулж байгаа. Төлбөрийн хувьд орон сууцны үнийн дүнгийн 0,8-1,2 хувьтай байгаа.
-Хийсэн судлагааны дүгнэлт юу байв.
- Энэ судалгааны маань хүрээнд орон сууц худалдан авах, сонгохтой холбоотой зөвлөгөө, борлуулсны дараах үйлчилгээ үзүүлэх, орон сууцны даатгалд хамруулах, байгууллагуудад очиж танилцуулга хийх, мобайл аппликэйшн ашиглах зэрэг идэвхжүүлэлтийн арга хэрэгслийг түлхүү ашиглах нь шинэлэг бөгөөд үр дүнтэй байх боломжтой гэж үзэж байна. Мөн интернет орчинд тэр тусмаа сошил нэтворк хэрэглэгчдийн тоо нэмэгдэж байгаа нь интернет орчинд суурилсан идэвхжүүлэлт түлхүү хийх хэрэгтэйг харуулж байна.
Барилгын компаниуд ганцхан байршил, үнэ, чанарт анхаарахаас илүү хотхоны ойр орчим, хотхон доторх төлөвлөлт, тохижилт зэрэг хэд хэдэн хүчин зүйлст анхаарснаар хэрэглэгчдийн сэтгэл ханамж илүү өндөр байна. Одоо хэрэглэгдэж байгаа арга хэрэгслүүдээс самбар, барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн портал болон мэдээний сайтууд дээр байршуулсан сурталчилгаа нь илүү хүртээмжтэй байна гэсэн дүгнэлтүүд илүү нарийвчлалтайгаар гарсан байгаа.
Барилга, орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр салбартаа манлайлан ажиллаж байгаа ярилцах сэдэв арвинтай хүн бүрийг АЖЛЫН ӨДӨР ярилцлагын буландаа урьж байна.